Как проверить квартиру при покупке.



Юридическую чистоту квартиры можно проверить двумя способами: обратиться к профессиональным юристам либо изучить все документы самостоятельно. В случае обращения в агентство придется дополнительно оплатить их услуги, кроме этого, есть риск довериться непрофессионалам, которые упустят какую-то важную деталь.
Этапы проверки юридической чистоты квартиры

1. Проверка продавца

Первое, с чего лучше начинать оформление сделки купли-продажи квартиры, — проверка продавца. Нужно внимательно изучить паспорт и убедиться в его подлинности. В случае возникновения каких-либо сомнений лучше зайти на сайт Главного управления по вопросам миграции МВД России, где опубликован список недействительных паспортов. Для проверки достаточно ввести серию и номер документа.

Ситуация усложняется в том случае, когда от лица владельца квартиры действует доверенное лицо. Любые сделки с доверенными лицами сопряжены с дополнительными рисками, поэтому важно изучить доверенность. В ней должно быть указано, имеет ли право представитель подписывать договор и брать деньги за квартиру, либо он только договаривается с покупателем, а подписывать сам договор купли-продажи приедет владелец недвижимости.
Чтобы проверить, не состоит ли владелец квартиры на учете в невродиспансере или наркологическом диспансере, можно попросить его представить соответствующие справки. Еще одно доказательство отсутствия наркотической зависимости и психических заболеваний — наличие водительских прав. В случае каких-либо сомнений можно пообщаться с соседями и узнать их мнение о хозяине квартиры.

2. Проверка правоустанавливающих документов на квартиру
На втором этапе важно проверить правоустанавливающие документы, которые подтверждают, что владелец действительно имеет право совершать сделку купли-продажи. Первый правоустанавливающий документ - это свидетельство о государственной регистрации. Однако в России с 15 июля 2016 года отменили выдачу таких документов, поэтому, если собственник вступил в права владения после этой даты, то он не сможет показать свидетельство.
На сегодняшний день подтверждает право собственности на недвижимость выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Именно ее нужно запросить у владельца жилья.
В ЕГРП отражается вся информация об объекте недвижимости, начиная с 1998 года. Благодаря этому документу потенциальный покупатель имеет возможность узнать, к кому за весь этот срок переходило право собственности на квартиру, накладывались ли аресты на имущество запреты на проведение каких-либо сделок. Если в ЕГРП нет никакой информации об объекте недвижимости, то это говорит о юридической чистоте квартиры, то есть с момента приватизации никаких сделок с ней не совершалось.
Обязательно нужно проверить документы, на основании которых владелец получит в собственность имущество:

  • договор купли-продажи;

  • акт приватизации;

  • договор дарения;

  • свидетельство о наследстве;

  • договор мены.

В соответствии с российским законодательством, максимальный срок, когда сделки с недвижимостью могут быть признаны незаконными, составляет 3 года. Если в течение этого срока были какие-то споры о праве собственности в прошлом, что обязательно будет отражено в выписке из ЕГРП, нужно попросить владельца представить решение суда по этому вопросу.
Мошенники на сегодняшний день могут подделать практически любой документ, поэтому очень важно внимательно проверять все бумаги. Текст должен быть напечатан четким шрифтом, не должно быть следов каких-либо исправлений или корректировок. Исправления допускаются, но они должны быть заверены нотариусом. Очень важно сверять даты, подписи и имена участников сделки.

3. Проверка зарегистрированных в квартире жильцов

Чтобы узнать, если ли в квартире прописанные жильцы, необходимо изучить выписку из домовой книги, которую обязательно должен получить владелец перед продажей. Правда, есть одна особенность владелец, оформляющий этот документ, может получить его за тот срок, когда он был зарегистрирован в квартире.
В выписке из домовой книги также будет указано, кто ранее был зарегистрирован в квартире, а затем выписался. В случае смерти жильца должен быть указан номер свидетельства о смерти и дата его выдачи. Если жилец уехал в длительную командировку, попал в места лишения свободы или был призван на военную службу, это также будет отражено в выписке из домовой книги.
Особое внимание нужно обратить на то, прописаны ли по этому адресу дети, не достигшие 18 лет, поскольку именно с ними возникает больше всего проблем при снятии с регистрационного учета. Чтобы выписать ребенка из квартиры, необходимо разрешение органов опеки и попечительства.
Повод для повышенного внимания эта частая смена собственников и снятие с регистрационного учета жильцов, которые впоследствии не зарегистрировались по новому адресу. Временная выписка одного из жильцов также должна насторожить потенциального покупателя.
В первую очередь, проверка выписки из домовой книги необходима, чтобы определить, могут ли появиться претенденты на квартиру после совершения сделки купли-продажи.

4. Проверка состояния квартиры

Очень важно убедиться, чтобы в квартире не было незаконных перепланировок для этого у владельца нужно запросить документы из Бюро технической инвентаризации. В соответствии с российским законодательством, любые изменения должны согласовываться с БТИ.
Когда сделка купли-продажи может быть признана незаконной?
Никто не даст гарантию, что даже при тщательной проверке чистоты квартиры не возникнет проблем, и придется решать все споры в судебном порядке. Суд может признать состоявшуюся сделку купли-продажи квартиры незаконной в таких случаях:

  • продавец признан недееспособным или ограниченно дееспособным;

  • сделка совершена несовершеннолетним лицом без согласия родителей, опекунов или органов опеки;

  • доверенное лицо при оформлении сделки купли-продажи превысило свои полномочия;

  • доверенное лицо при оформлении сделки купли-продажи действовало по доверенности, оформленной с ошибками;

  • сделка купли-продажи совершена с грубыми нарушениями действующего законодательства;

  • сделка купли-продажи совершена под давлением и угрозами со стороны продавца или третьих лиц;

  • ущемлены права нуждающихся в опеке граждан.




Выбор надежного агентства

На сегодняшний день в России агентствам недвижимости не требуется получать лицензию или какие-то другие сертификаты, и это еще одна из причин появления новых мошеннических схем. Но выход есть нужно искать агентство недвижимости, которое имеет членство Российской гильдии риэлторов либо Московской ассоциации риэлторов. Прежде чем агентство недвижимости вступит, например, в Российскую гильдию риэлторов, проводится проверка, поэтому мошенники не смогут стать членами такого объединения. Кроме этого, членство в гильдиях платное, а для вступления необходимы рекомендации.
В офисе агентства недвижимости нужно проверить, есть ли уголок клиентов, в котором обязательно должна быть книга жалоб и предложений. Мошенники, создающие фирмы-однодневки, обычно не утруждают себя созданием стенда с важной информацией.
После того как агентство недвижимости будет выбрано, с клиентом начет работу сотрудник этой организации, то есть риэлтор. Обязательно нужно попросить его показать доверенность, которая дает право подписывать документы от имени агентства.
Продажа квартир / Вторичный рынок

Проверка договоров, заключаемых с агентством недвижимости

Договор об оказании услуг

Самый популярный вариант договор об оказании услуг, причем в нем обязательно должно указываться:

  • название услуг, которые должно будет предоставить агентство клиенту;

  • подробно расписанные условия сотрудничества;

  • стоимость услуг и схема оплаты;

  • срок действия договора.


Необходимо внимательно прочитать сам договор и уточнить у специалиста все спорные моменты. Особое внимание нужно уделить информации, напечатанной мелким шрифтом, которая зачастую находится внизу договора. Очень часто там прописывают какие-то комиссии или требование внести большую сумму аванса либо другие невыгодные для клиента условия.
Если в договоре указан пункт, ограничивающий количество просмотров объекта недвижимости, не стоит соглашаться на такие условия, ведь это автоматически уменьшает количество доступных вариантов.
Подписывать договор об оказании услуг можно лишь в том случае, если предусмотрено, что риэлтор будет представлять все необходимые справки и документы, подтверждающие юридическую чистоту квартиры.

Договор поручения

На втором месте по популярности договор поручения, в котором указывается, что посредник должен выполнить свою работу в установленные сроки. Главное отличие договора поручения от договора об указании услуг состоит в том, что он дает риэлтору больше прав. Посредник вместо хозяина может получать аванс или залог, заключать договор, согласовывать спорные моменты с потенциальным покупателем недвижимости.
Договор поручения удобен и риэлтору, и клиенту, но его целесообразно заключать лишь в том случае, когда последний на 100% доверяет агентству недвижимости. Обязательно при подписании документа нужно внимательно изучить его, обратив внимание на все пункты, которые описывают круг полномочий посредника.

Еще несколько важных рекомендаций

1. Во всех документах нужно очень внимательно сверять название агентства и его реквизиты. В договоре также будет указано ФИО директора, ИНН организации, основной государственный регистрационный номер, номер банковского счета. Для проверки всех данных можно зайти на сайт Федеральной налоговой службы и воспользоваться онлайн-сервисом «Риски бизнеса: проверь себя и контрагента».

2. Не стоит давать на руки риэлтору оригиналы документов, достаточно будет копий. Это также уменьшит риски пострадать от незаконных действий мошенников. Многие эксперты советуют лично присутствовать на всех процедурах, для оформления которых требуются оригиналы документов.

3. Даже в случае сотрудничества с проверенным, надежным агентством недвижимости не стоит полностью доверять проверку юридической чистоты квартиры риэлтору. На всякий случай, найдите время и самостоятельно проверьте все документы.


Последние записи в журнале

  • Новостройки в Одессе.

    В Одессе много старинных домов, много частного сектора. Но разумеется есть и современные новостройки. К примеру строится жилой комплекс "Теплый…

  • Олимпиада 2018.

    По золотым медалям Россия сейчас на пятнадцатом месте. По общему медальному зачёту - на пятом. Завтра состоится решающий матч между хоккеистами…

  • Отзыв о кондитерском доме "Бисквит".

    Как же классно, что в последнее десятилетие у всех нас появилась возможность заказать торт, любой, на свой вкус, на свой праздник - будь то…

  • Шумоизоляция автомобиля.

    В недавние времена знать не знали о шумоизоляции автомобиля. О том, что в салоне авто может быть тихо. Особенно шумными были самые первые…

  • Как вы готовитесь к лету?

    В конце февраля большинство дачников высаживает рассаду помидоров в ящички. Затем носят эти ящики с рассадой - то на балкон (в тёплую и солнечную…

  • Как надоел Александр Серов в ток-шоу.

    Сделали на ТВ несколько клонов программы "Большая стирка". Сначала её заменила точно такая же по формату программа "Пусть…

  • С Масленицей!

    Поздравляю с Масленицей! Желаю красивой весны, хорошего настроения, тёплой погоды, новой любви и повышения зарплаты! У нас в городе в нескольких…

  • Какое пальто купить к весне.

    К каждой весне хочется покупать новое модное пальто. Мода ведь меняется ежегодно. К тому же весной хочется ходить в чём-то светлом. А светлое пальто…

  • Гравированное стекло.

    Художники из Санкт-Петербурга Владимир Маковецкий и Елена Лаврищева делают чудесные гравировки на стекле. У них получаются настоящие картины даже на…